海南楼市面临大变局:双重最严管控来袭

环保风暴正让海南楼市处在风口浪尖。

  1月17日,国家海洋局副局长林山青在围填海情况新闻发布会上表示,海洋督察对6省(区)的工作进入整改追责阶段,对督察发现的问题,6省(区)要切实整改,进一步深入调查,厘清责任,启动问责机制,公开处理,严肃问责。
  去年8至9月,中央环保督察组曾对海南开展环保督察,并在年底向海南省反馈指出:“海南一些地市轻视环境保护,热衷搞‘短平快’的速效政绩,导致当地自然保护区、优质自然海岸线、生态脆弱山体遭受破坏,成了当地生态环境难以抚平的伤痛”。
  这背后所指正是海南的房地产开发现状,“财政过分依赖房地产,房地产企业指到哪儿,政府规划跟到哪儿,鼓了钱袋,毁了生态”,由此引发的海南房地产政策的连锁反应,加剧了这个去年火热市场的不确定性。
  1月份,海南省出台《进一步加强土地宏观调控提升土地利用效益的意见》,明确建立规划调整硬性约束机制,其他用途用地不得擅自调整规划改变为商品住宅用地。对位于生态保护核心区的市县,停止安排新增外销型商品住宅用地供应计划,同时全面停止办理产权式酒店用地审批手续。
  实际上,在督查组进行调研期间,海南已经多次出台政策严控海岸开发。
  2017年8月17日,海南召开房地产工作电视电话会议,提出继续对全省房地产市场实施“两个暂停”(暂停建设、暂停营业)调控政策,并严格管控海岸带、生态红线区域以及中部生态核心区内的房地产开发。9月22日,海南实施全面禁止围填海,永久停止中部生态核心区开发新建外销房地产项目。几日后,海南便出台了《海南省人民政府关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》。
  但这些政策似乎并没有起到应有的效果。
  根据央视新闻报道,在中央督察公布反馈意见后,一些被公开点名侵占自然保护区的房地产项目,仍然还在建设销售。随着监管的加强,被点名的项目也在最近进行了整顿,三亚的凤凰岛已经被勒令停工,三亚湾海岸线也开始修复管理,对于三亚海上机场、洲际酒店海上餐厅等违法建筑,也已经勒令停工,洲际酒店海上餐厅已经进行了部分的拆除。
  另外,文昌鲁能山海天精品酒店和鲁能山海天展销中心被封存,万宁的融创日月湾人工岛也全面停工。
  对于这些项目的未来,海南锦诚房地产咨询公司董事长王路向界面新闻表示:“这些项目是否能够恢复销售要看整改情况,以及新的规划状况,还要看政府尺度,整改要报国家环保部门的审批,如果有些项目对环境破坏太过严重,不排除有关停的可能。”
  接连出台的海南史上最严格土地政策,加上史上最严围填海管控措施,势必将加速改变这座房企投资热度最高岛屿的产业格局。
  近几年,气候宜居的海南成为了买房人关注的焦点之一,而随着一二线城市遭遇限购、限价等严格的调控政策,海南楼市在2017年初便迎来爆发。
  从销售量上来说,尽管密集的调控使得海南的房价上涨幅度放缓,但截至2017年11月,海南房屋销售额还是达到了2417亿元,同比增长87.2%,房屋销售面积2058万平方米,同比增长57.2%,海南大部分的中西部市县也都出现了翻倍增长。
  市场的火爆拉动土地价格的飙升,2017年海南楼市楼面价为2492元/平方米,同比上涨100%。
  王路表示:“其实,就算这次不出台土地政策,在海南拿地也已经开始越来越难,去住宅化将是海南未来的趋势,海南现在有三个矛盾,第一是地产开发对当地环境造成的破坏,第二这么多年海南地方财政对房地产过分依赖,导致其他产业发展不太好,第三,来海南的多属于候鸟人口,对城市带来了很大的消耗,但是消费有限。去年一季度房价暴涨就给政府带来很大压力,要控制房地产,同时提出要把十二大产业做起来。不过,未来海南的房价和地价还是会往上走。”
  去年一年,海南密集出台的调控政策多达20多项,而在土拍方面,2017年海南土地成交166宗,同比下跌44%,成交面积449万平方米,同比下跌61%,土地成交金额181亿元,同比下跌27%。
  这次出台的政策也将加速对海南房地产行业的限制与调整。“对于一些大型企业,早期跟政府签了框架协议,只是有意向但没有拿地的,需要重新报批,并且按照新的规定进行规划,如果拿地还未报建的企业规划要进行调整,环境部门要进行评测,这是个长期过程。”王路表示。
  今后海南的开发商还要面临着土地供应被严格管控的局面,这意味着原先拿的地要重新进行规划,未来的增量用地也很难落入袋中,想要在这个国际旅游岛上进一步发展的房企,将面临前所未有的挑战。